Zmniejszenie restrykcji w obrocie nieruchomościami rolnymi coraz bliżej

Senat przyjął zmianę ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nowelizacją każdy, w tym również przedsiębiorcy oraz spółki prawa handlowego będą mieć prawo nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 hektar (w porównaniu do obecnej powierzchni do 0,3 ha). 

Nieruchomości rolne – zakres zmian

Wielu uczestników rynku nieruchomości przez okres ostatnich prawie 3 lat oczekiwało na zmiany  w zasadach obrotu nieruchomościami rolnymi, który został praktycznie wstrzymany w 2016 r. Z uwagi na szeroką definicję gruntów rolnych restrykcje dotknęły również tereny inwestycyjne niepokryte planami miejscowymi. Wszystko wskazuje na to, że zmiana przepisów, a w konsekwencji m.in. uwolnienie przynajmniej części nieruchomości rolnych, jest coraz bliżej. W czwartek 9 maja 2019 r. Senat przyjął bez zmian znowelizowane przez Sejm przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”). Kolejnym krokiem będzie przedstawienie ustawy Prezydentowi RP, który z dużym prawdopodobieństwem podpisze ustawę w przeciągu 21 dni i zarządzi jej publikację w Dzienniku Ustaw.  W związku z powyższym poniżej w skrótowej formie przedstawiamy najważniejsze zmiany przewidziane nowelizacją UKUR.

Jedną z najbardziej znaczących zmian z punktu widzenia obrotu nieruchomościami będzie zwiększenie możliwości nabycia gruntów rolnych przez osoby nieposiadające statusu rolnika indywidualnego. Zgodnie z proponowanymi zmianami każdy, w tym również przedsiębiorcy oraz spółki prawa handlowego będą mieć prawo nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 hektar (w porównaniu do obecnej powierzchni do 0,3 ha). Zasada ta będzie obowiązywała we wszystkich transakcjach w formule asset deal (np. umowa sprzedaży nieruchomości lub też wniesienie jej aportem do spółki). W konsekwencji, zarówno w mieście jak i na terenach wiejskich, osoba bez kwalifikacji rolniczych będzie mogła nabyć nieruchomość rolną do 1 ha bez konieczności uzyskiwania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”). Co więcej, w stosunku do nieruchomości rolnych na terenie miast o powierzchni mniejszej niż 1 hektar zniesiono obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabywanych gruntach (przed nowelizacją przez okres 10 lat), w tym w szczególności zniesiono zakaz wydzierżawiania tych gruntów lub ich dalszej odsprzedaży. Niestety redakcja znowelizowanych przepisów wskazuje, że ograniczenia te w dalszym ciągu będą dotyczyć gruntów rolnych położonych poza miastem, nawet jeśli grunt zgodnie ze znowelizowany przepisami – np. 0,8 ha – będzie mógł zostać nabyty przez osobę nie posiadającą statusu rolnika indywidualnego.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Powyższa zmiana nie oznacza jednak, że KOWR nie utrzyma przysługującego mu dotychczas prawa pierwokupu takich nieruchomości. Ustawodawca nie zdecydował się na zmianę w tym zakresie, a tym samym transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha będą musiały pozostać warunkowe. Natomiast w przypadku gdy powierzchnia nabytej działki wyniesie co najmniej 1 ha, nabywcą takiej nieruchomości będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny albo inna osoba, która uzyskała zgodę KOWR na nabycie nieruchomości. W takim wypadku nabywca będzie zobowiązany do prowadzenia na takiej nieruchomości działalności rolniczej, a także nie będzie mógł jej zbyć lub wydzierżawić przez okres 5 lat (przed nowelizacją 10 lat).

Co bardzo istotne dla pewności obrotu gospodarczego, nowelizacja wyjaśnia uprzednio istniejące wątpliwości w zakresie wpływu faktu posiadania gruntów rolnych przez spółki prawa handlowego na reorganizacje takie jak połączenie lub podział spółek prawa handlowego. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami zasada nabywania nieruchomości wyłącznie przez rolnika indywidualnego nie znajdzie zastosowania w przypadku podziału, połączenia bądź przekształcenia spółek prawa handlowego. W poprzednim stanie prawnym nie było to oczywiste przez co reorganizacje w spółkach posiadających grunty rolne napotykały na znaczące utrudnienia. Zatem fakt posiadania gruntów rolnych przez spółkę przejmowaną albo dzieloną nie będzie skutkował koniecznością uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnych. W dalszym ciągu jednak KOWR zachowa prawo nabycia tych nieruchomości, jeśli powierzchnia nieruchomości rolnych przekroczy 0,3 ha (o nabyciu nieruchomości rolnej w ramach np. połączenia należy poinformować KOWR i KOWR może wykupić grunt rolny za zapłatą jej wartości). Analogiczne rozwiązania wprowadzono przy nabywaniu nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego oraz upadłościowego, co znacząco polepszy sytuację wierzycieli, w tym banków.

Ponadto, zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, KOWR przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Przepisy UKUR w obecnym brzemieniu znajdowały natomiast zastosowanie do nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha. W konsekwencji wszystko wskazuje na to, że zaproponowana dolna norma obszarowa, powyżej której KOWR przysługiwać będzie prawo pierwokupu wyeliminuje pojawiające się wątpliwości stron transakcji typu share deal w zakresie możliwości skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu w przypadku, gdy „spółka target” posiada nieruchomości rolne. Analogiczne zasady wprowadzono w przypadku przeniesienia własności udziałów i akcji w spółce kapitałowej na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży (np. share swap). Również w tych przypadkach uprawnienie do wykupu udziałów lub akcji w spółce kapitałowej przez KOWR powstanie tylko w przypadku spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Znowelizowane przepisy dookreślają też budzącą dotąd wątpliwość w zakresie możliwości stosowania odpowiednich przepisów do nabycia udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Podsumowanie

Nie ulega wątpliwości, że projektowana nowelizacja UKUR, poprzez złagodzenie części dotychczasowych restrykcji, jest właściwym kierunkiem działań ustawodawcy. Niewątpliwie jednak, wobec prezentowanych wcześniej projektów zmian ustawy, ten uchwalony właśnie przez Sejm nie eliminuje kluczowych ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi.

Mając na uwadze terminy w ramach procesu legislacyjnego, można spodziewać się, że opisane powyżej zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi wejdą w życie najpóźniej w połowie czerwca 2019 r.

Większość przepisów nowelizacji ma wejść w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia.

W przypadku pytań, zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami.

Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>