Pierwsze zasiedlenie po europejsku już od lipca

Marta Zakrocka
Marta Zakrocka Starszy Konsultant
kontakt
Anna Jankowska
Anna Jankowska Starszy Menedżer
kontakt

Zmiana definicji pierwszego zasiedlenia może oznaczać rewolucję w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Część podatników może ubiegać się o zwrot VAT, ale pojawi się pytanie o konieczność zapłaty PCC.

Ministerstwo Finansów w projekcie z dnia 13 lutego 2018 r. ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw zaproponowało zmianę definicji pierwszego zasiedlenia, które od dnia 1 lipca 2018 r. miałoby być rozumiane jako „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej

Ustawodawca zrezygnował więc z uzależnienia zaistnienia pierwszego zasiedlania od oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, obejmując dodatkowo tym pojęciem używanie na potrzeby własne podatnika.

Powyższe działanie jest następstwem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. (C-308/16). TSUE orzekł w nim, że uzależnienie stosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) dostawy budynków od spełnienia warunku jego dostawy w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (zgodnie z obecnym brzemieniem definicji pierwszego zasiedlenia) jest niezgodne z prawem unijnym. Na konieczność szerszego, niż wskazane obecnie w ustawie o VAT, rozumienia przywołanej definicji już wcześniej zresztą wskazywały polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe.

Konsekwencje zmiany – skutki dla sprzedawców nieruchomości

Powyższa zmiana, choć wydaje się być kosmetyczna, będzie miała znaczący wpływ na rozliczenia VAT z tytułu sprzedaży budynków, budowli lub ich części (nieruchomości). Zastosowanie w odniesieniu do powyższej sprzedaży zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest bowiem uzależnione od okresu, jaki upłynął od ich pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z powyższym przepisem zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W praktyce może to oznaczać, iż w odniesieniu do niektórych nieruchomości będzie należało stwierdzić, że doszło ich pierwszego zasiedlenia bądź że zasiedlenie to nastąpiło w terminie wcześniejszym, niż wynika to z obecnego brzmienia przepisów. Konsekwentnie, dostawa tych nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od VAT.

Podejście takie oczywiście dla wielu podatników nie będzie rewolucyjne, bowiem – jak wspomniałyśmy powyżej – szerokie rozumienie analizowanej definicji było akceptowane przez polskie sądy administracyjne i organy podatkowe jeszcze przed wyrokiem TSUE w sprawie C-308/16.

Należy mieć jednak na uwadze, że powyższe zmiany – jako że wynikają właśnie z orzecznictwa TSUE, orzekającego niezgodność polskich przepisów z prawem unijnym – będą stanowiły podstawę do wystąpienia z wnioskiem o nadpłatę podatku, stosowanie do art. 74 Ordynacji podatkowej. Z takim wnioskiem będzie mógł zasadniczo wystąpić podatnik, który stwierdzi, że wcześniejsze brzmienie przepisów ustawy o VAT w zakresie pierwszego zasiedlenia doprowadziło do opodatkowania VAT sprzedaży budynku, budowli lub ich części, podczas gdy jego nowe brzmienie umożliwiłoby zastosowanie zwolnienia od VAT takiej dostawy. Co przy tym istotne, nadpłata w VAT zostanie zwrócona podatnikowi wraz z odsetkami.

Konsekwencje zmiany – skutki dla nabywców nieruchomości

W związku z powyższym powstaje jednak wątpliwość, czy skoro dostawa – w związku ze zmianą definicji pierwszego zasiedlenia – mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, po stronie nabywcy nieruchomości powstanie obowiązek uiszczenia należnego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jak stanowi bowiem art. 2 ust. 4 pkt b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej cześć.

Literalne brzmienie powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że skoro – w związku ze zmianą przepisu ustawy o VAT i wyrokiem TSUE – dana sprzedaż nieruchomości zostanie zwolniona od VAT, to powinna być ona opodatkowana PCC. Powstaje jednak pytanie, czy zmiana brzmienia i interpretacji przepisów ustawy o VAT może w sposób negatywny wpływać na sytuację nabywcy nieruchomości, jako podatnika PCC?

 

Zobacz również jak rozliczyć VAT w związku z udziałem w transakcjach łańcuchowych. Zobacz nasz archiwalny webcast „Transakcje łańcuchowe w VAT”

Więcej informacji i rejestracja


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>