NSA za zwolnieniem z VAT nieruchomości powstałej z podziału

Dostawa nieruchomości niezabudowanej powstałej na skutek podziału nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy korzysta ze zwolnienia z VAT – orzekł NSA.

Obrót nieruchomościami należy do jednego z głównych obszarów działalności wielu gmin, które często stają przed dylematem czy obowiązane są opodatkować daną transakcję 23% VAT czy też możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT.

W przypadku nieruchomości zabudowanych, dla określenia właściwej stawki VAT konieczne jest ustalenie szeregu indywidualnych kwestii (ponoszone nakłady na nieruchomość, ich wartość, okres ich ponoszenia, rodzaj działalności, do której dana nieruchomość była dotychczas wykorzystywana przez gminę, etc.). W przypadku nieruchomości niezabudowanych sprawa wydaje się być znacznie bardziej klarowna. Opodatkowaniu 23% VAT podlega bowiem wyłącznie dostawa terenów budowlanych. Co należy rozumieć przez teren budowlany jasno wyjaśnia wprowadzona do ustawy o VAT dnia 1 kwietnia 2013 r. definicja zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którą przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja WZ), o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od tego momentu, podatnicy przestali mieć wątpliwości w jaki sposób określać przeznaczenie gruntu. Przepisy bowiem jasno wskazują, iż przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący MPZP oraz wydane decyzje WZ. Bez znaczenia pozostaje przy tym klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei jak należy traktować grunt niezabudowany nieobjęty zapisami MPZP oraz bez wydanej decyzji WZ jednoznacznie wskazuje Interpretacja Ogólna Nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r. Z interpretacji tej wynika, że dostawę takiego gruntu zwalnia się z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (nie stanowi on bowiem terenu budowlanego).

Wydawać by się mogło, że w takich okolicznościach prawidłowe opodatkowanie VAT dostawy gruntu niezabudowanego nie powinno rodzić większych trudności. Praktyka pokazuje jednak, że jest inaczej. W wyroku NSA z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1904/16 rozstrzygnięto kwestię VAT w sytuacji, w której przedmiotem dostawy jest działka niezabudowana powstała w wyniku podziału nieruchomości, nieobjętej wprawdzie zapisami MPZP, ale dla której wydano decyzję WZ. Spór dotyczył tego, czy późniejszy podział terenu, wobec którego wydano decyzję WZ niweczy ustalone w tej decyzji przeznaczenie terenu. Organ podatkowy twierdził, że decyzja WZ dotyczy konkretnego terenu, a jego późniejszy podział pozostaje bez wpływu na przeznaczenie wynikające z wydanej decyzji. Dostawę takiej wyodrębnionej działki należy zatem opodatkować 23% VAT. Ze stanowiskiem tym nie zgodził się ani sąd I instancji ani Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd podkreślił, że podział nieruchomości nie sprowadza się wyłącznie do zmiany numeracji ewidencyjnej, lecz skutkuje tym, że pojawia się nowy przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Przed podziałem, podatnik mógł wyłącznie dokonać dostawy całej nieruchomości lub zbyć w niej udział. Po podziale natomiast, podatnik może zbyć wyodrębnioną część nieruchomości (co niemożliwe było przed podziałem). Dodatkowo, należy mieć na uwadze, że podział nieruchomości skutkuje zmianą granic ewidencyjnych, a tym samym niektóre z działek mogą stracić dostęp do drogi publicznej, zmienić się może linia zabudowy dla poszczególnych działek, etc. Zdaniem sądu, podział nieruchomości skutkuje tym, że przestaje istnieć przedmiot wydanej wcześniej decyzji WZ, a powstaje nowy przedmiot potencjalnego stosunku cywilnoprawnego. Oznacza to, że dopóki wyodrębniona po podziale działka nie jest objęta MPZP, z którego wynikałoby jej budowlane przeznaczenie ani nie została ściśle dla niej wydana decyzja WZ, jej dostawa korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zaprezentowane stanowisko NSA wydaje się zasługiwać na aprobatę. Nie jest ono jednak ugruntowane, a niektóre NSA nie podzielają tego stanowiska. Przeciwny pogląd w analogicznych sprawach NSA zaprezentował przykładowo w wyrokach z dnia 11 października 2018 r., sygn. I FSK 1396/16 oraz w wyroku z dnia 17 maja 2018 r., sygn. I FSK 1600/16.

Powyższe pokazuje jak bardzo indywidualnie należy podchodzić do każdej dostawy, której przedmiotem jest nieruchomość.


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>