Najem lokalu przedsiębiorcy świadczącemu usługi najmu krótkoterminowego z 8% VAT

Patrycja Ozdowska
Patrycja Ozdowska Starszy Konsultant
kontakt

Wynajem lokalu na rzecz najemcy na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej w zakresie usług hotelowych, sklasyfikowany w grupowaniu PKWiU 55, tj. usług związanych z zakwaterowaniem – jest opodatkowany stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8%.

Tak wynika z interpretacji indywidualnej z dnia 17 marca 2017 roku wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (3063-ILPP1-1.4512.19.2017.3.MJ).

Wnioskodawcą jest inwestor, który zakupił w pełni umeblowany, gotowy do zakwaterowania lokal mieszkalny w budynku ośrodka wczasowego. Jest to kompleks wynajmujący lokale osobom trzecim na cele krótkotrwałego zakwaterowania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, rejestrując sprzedaż jako usługę hotelową PKWiU 55. Przy zakupie wnioskodawca zawarł umowę najmu lokalu, w ramach której wynajmujący wynajmuje najemcy lokal wraz z wyposażeniem, prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego oraz udziałem w częściach wspólnych celem dalszego podnajmowania osobom trzecim. Umowę najmu lokalu zawarto na okres 10 lat. Zgodnie z umową od 26 grudnia 2016 roku najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu powiększonego o należny podatek VAT w obowiązującej wysokości. Na wynajem lokalu wystawiana jest faktura, która dokumentuje usługę wynajmu nieruchomości.

Wnioskodawca uznał, że taki najem powinien być opodatkowany stawką VAT 8%. Najemca zakwestionował jednak otrzymaną fakturę i uznał, że do kwoty czynszu powinien być doliczony podatek VAT w wysokości 23%. Stanowisko dot. wysokości stawki VAT określił na podstawie swojej wiedzy oraz opinii doradcy podatkowego, który prowadzi księgowość firmy. Najemca od kilku lat wynajmuje wiele lokali od podobnych właścicieli i wszyscy naliczają VAT w wysokości 23% – co w okresie ostatnich 5 lat nie było przez nikogo kwestionowane.
Podtrzymując swoje stanowisko oraz posiłkując się uzyskaną w podobnej, lecz nie analogicznej sprawie, interpretacją indywidualną ILPP3/4512-1-178/16-6/AW, wnioskodawca zadał pytanie – czy czynność wynajmu lokalu mieszkalnego, na rzecz osoby prawnej, na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, dotyczącej podnajmu wynajmowanego lokalu osobom trzecim, na cele krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU 55) będą podlegały opodatkowaniu stawką 8%?

Analizując sprawę całościowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał takie stanowisko za prawidłowe. Potwierdził, że skoro świadczona przez wnioskodawcę czynność wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz najemcy podnajmującego lokal osobom trzecim jest istotnie zakwalifikowana do PKWiU 55 jako „usługa związana z zakwaterowaniem”, podlega ona tym samym obniżonej stawce podatku VAT w wysokości 8%.
Zagadnienie opodatkowania usług najmu lokali i ustalenia właściwej dla tego najmu stawki podatku VAT jest niezwykle kluczowe dla właścicieli nieruchomości. Zgodnie z praktyką organów podatkowych, głównym wyznacznikiem stawki podatku w przypadku wynajmu lokali powinien być cel, na jaki lokale te są udostępniane, tj. cel mieszkaniowy, bądź zaspokojenie potrzeb związanych z pobytem niemieszkalnym, chociażby w celach turystycznych lub biznesowych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe – jest zwolniony z VAT. Organy podatkowe przyznają, że zastosowanie zwolnienia uzależnione jest od spełnienia przesłanek dotyczących zarówno charakteru wynajmowanego lokalu (cele mieszkaniowe), jak i jego przeznaczenia (stały pobyt). Obie te przesłanki muszą być spełnione jednocześnie. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, jeżeli dokonywany jest na cele inne niż mieszkaniowe.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z 14 września 2016 r.,  w interpretacji ILPP3/4512-1-178/16-6/AW) wskazuje się, że celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Zarówno w omawianej interpretacji oraz tej powołanej wyżej, wnioskodawcy wskazali, że przedmiotowe lokale przeznaczone są na cele najmu krótkotrwałego. W związku z tym, zaklasyfikowane one powinny być w istocie jako pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55 i wymienione w pozycji nr 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT (jako opodatkowane stawką 8%).

O ile klasyfikacja świadczenia pomiędzy najemcą oraz podnajemcą (faktycznym użytkownikiem lokalu) powinna być raczej bezsporna, o tyle – jak wynika z treści interpretacji – wątpliwości może budzić stawka stosowana na poprzednim etapie, tj. między wynajmującym (inwestorem/właścicielem lokalu) a najemcą (oddającym w dalszy najem). Nie ma tu bowiem bezpośrednio odniesienia do celu mieszkaniowego, bądź niemieszkaniowego – chodzi przede wszystkim o realizację celu gospodarczego i czerpanie zysków z najmu, przy jednoczesnym zezwoleniu na dalszy podnajem (więc również realizację celu gospodarczego przez kolejny podmiot). Jednak, jak wskazywały dotychczas organy podatkowe, z uwagi na ścisłe powiązanie relacji wynajmujący-najemca-podnajemca, dla całościowej oceny celu wynajmu przesądzające znaczenie powinien mieć sposób wykorzystania lokalu przez konsumenta, tj. ostatecznego najemcę.

Jak wskazał wnioskodawca w omawianej interpretacji, wynajem lokalu na rzecz najemcy służy zaspokajaniu potrzeb związanych z krótkotrwałym pobytem i jako usługa podlega zaklasyfikowaniu do PKWiU 55 („usługi związane z zakwaterowaniem”). Stąd, zgodnie z ustawą o VAT, świadczenie to powinno podlegać opodatkowaniu stawką 8%, co zresztą potwierdził organ podatkowy.

Co ciekawe, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w omawianej interpretacji nie wypowiedział się szerzej ani o znaczeniu celu dalszego najmu, ani roli, jaką pełni wnioskodawca w całościowej usłudze najmu krótkoterminowego. Nie odniósł się również do prawidłowości klasyfikacji świadczonej usługi do właściwego grupowania statystycznego, podkreślając, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania (czyli dokonania klasyfikacji prowadzonej działalności). Potwierdził więc tylko, że obniżona stawka podatku VAT ma zastosowanie do wszelkich towarów i usług zawierających się w grupowaniu PKWiU 55, w tym do oznaczonego tym symbolem przedmiotowego najmu.

Omawianą interpretację można by ocenić pozytywnie, gdyby stanowiła ona kolejny krok w usystematyzowaniu zagadnienia rozliczeń najmu. Czytając pierwsze jej akapity można bowiem wywnioskować, że dla ustalenia stawki VAT kluczowym kryterium powinny być charakter lokalu oraz faktyczny cel, na jaki wynajmowane lokale są udostępniane. I w takim kierunku wydaje się podążać wnioskodawca. Niemniej jednak, stanowisko wnioskodawcy potwierdzono pod warunkiem, że dokonał on prawidłowej klasyfikacji swoich usług i wskazał właściwy symbol PKWiU. Tym samym z interpretacji tej dowiadujemy się tylko tyle, że stawka 8% ma zastosowanie przy założeniu, że wynajmujący faktycznie świadczy usługi sklasyfikowane w dziale 55 PKWiU, tj. usługi związane z zakwaterowaniem. A o tym, czy takie usługi w tym stanie faktycznym wnioskodawca świadczy, organ już nie przesądził. Stąd, wartość tej interpretacji ogranicza się raczej do potwierdzenia, że dla usług sklasyfikowanych pod PKWiU 55 właściwa stawka VAT wynosi obecnie 8%. Czyli do powtórzenia tego, o czym informują odpowiednie przepisy o VAT, w tym pozycja nr 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

 


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>