Istotne zmiany w minimalnym podatku od nieruchomości komercyjnych

Nowelizacja rozszerza katalog opodatkowanych budynków i ilość podmiotów objętych opodatkowaniem.

W dniu 4 lipca 2018 r. w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszona została Ustawa z dnia 15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, która w istotny sposób zmieni regulacje dotyczące minimalnego podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych. Przypomnijmy, iż sam podatek wprowadzony został 1 stycznia 2018 r.

Tak szybka konieczność nowelizacji wynikła z faktu, iż regulacje dotyczące minimalnego podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych funkcjonujące w obecnym kształcie stały się przedmiotem postępowania przed Komisją Europejską w perspektywie niedozwolonej pomocy publicznej. Dodatkowo, nowe rozwiązania mają na celu uszczelnienie przepisów i eliminację agresywnej optymalizacji podatkowej.

Fundamentalną zmianę stanowi odejście od modelu opodatkowania jedynie nieruchomości o charakterze handlowo-usługowym (sklasyfikowanych jako centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki i pozostałe handlowo-usługowe oraz budynki biurowe). W myśl znowelizowanych przepisów opodatkowaniu podlegać będą wszystkie budynki generujące przychody, tj. oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W sytuacji, gdy podatnik wynajmuje tylko część budynku, jedynie ta część będzie podlegać opodatkowaniu.

Inną kluczową zmianą będzie wprowadzenie nowego sposobu kalkulacji limitu kwoty wolnej od podatku, który pozostanie w niezmienionej wysokości 10 mln zł. Limit ten nie będzie jednakże, jak obecnie, wyliczany osobno w stosunku do każdego budynku, lecz dla danego podatnika – tj. dla wszystkich posiadanych przez niego budynków. Spowoduje to znaczne poszerzenie kręgu podmiotów zobowiązanych do płacenia podatku, ponieważ objęci nim zostaną właściciele kilku budynków, których jednostkowa wartość nie przekracza ustalonego progu, za to ich łączna wartość spowoduje jego przekroczenie.

Przykład: obecnie, jeżeli przedsiębiorca A jest właścicielem czterech budynków biurowych, a wartość początkowa każdego z nich wynosi 3 mln zł, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości komercyjnych. Po wprowadzeniu zmian, gdy limit kwoty wolnej od podatku będzie odnosić się do podatnika, przedsiębiorca A, będąc właścicielem budynków o łącznej wartości początkowej wynoszącej 12 mln, będzie zobowiązany do uiszczenia podatku.

Obecnie kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków niekomercyjnych podatnicy mogą odliczyć od zaliczki na podatek dochodowy lub też po zsumowaniu jego wartości za cały rok podatkowy – jednorazowo odliczyć w momencie złożenia rocznego zeznania podatkowego.

Rozwiązania te zostaną utrzymane, jednak w wyniku wprowadzonych zmian podatek od nieruchomości komercyjnych, który nie został przez podatnika odliczony w trakcie roku podatkowego lub w zeznaniu podatkowym, będzie mógł dodatkowo podlegać zwrotowi. Zwrot ten będzie dokonywany na wniosek podatnika oraz jedynie wtedy, gdy organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w określeniu wysokości zobowiązania podatkowego lub straty, w szczególności, gdy koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych.

Jeżeli organ podatkowy określi zobowiązanie podatkowe lub wysokość straty w innej wysokości niż wynikającej z zeznania, zwrot będzie przysługiwał w wysokości:

  • różnicy pomiędzy kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy – w przypadku określenia zobowiązania podatkowego, albo
  • zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków – w przypadku określenia przez organ podatkowy straty.

Warto zauważyć, iż na etapie konsultacji zwrócono uwagę na problem krótkotrwałego wynajmowania powierzchni, m.in. dla bankomatów, automatów vendingowych czy stoisk wolnostojących. W ogłoszonej 4 lipca br. ustawie wprowadza się zwolnienie z ustalania przychodu w przypadku, gdy łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Nowelizacja ustawy przyniesie również inne zmiany, jak m.in.:

  • podział kwoty 10 mln zł (pomniejszającej podstawę opodatkowania) w przypadku podmiotów powiązanych w proporcji, w jakiej przychód z budynku podatnika pozostaje w ogólnej kwocie przychodów wszystkich podmiotów powiązanych,
  • rozszerzenie zastosowania przepisów dotyczących podatku dochodowego od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem na przypadki, gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości albo w części własność albo współwłasność budynku albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu finansowego, w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków,
  • przesądzenie, iż w miesiącu zbycia budynku lub oddania go do używania na podstawie umowy leasingu finansowego, przychód ustala się wyłącznie u zbywcy / oddającego do używania,
  • wprowadzenie zasady określającej, że w sytuacji gdy podatnik złoży zeznanie CIT-8 przed upływem 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu za który płacony jest podatek od przychodów z budynków, podatek ten za ostatni miesiąc roku podatkowego musi zostać wpłacony nie później niż w terminie złożenia zeznania CIT-8,
  • zastosowanie nowych regulacji prawnych już w roku podatkowym rozpoczynającym się po dniu 31 grudnia 2017 r., zgodnie z przepisami przejściowymi.

Wejście w życie znowelizowanych przepisów spowoduje konieczność ponownego przeanalizowania podlegania podatkowi przez jego obecnych podatników oraz przez podatników, którzy dotychczas byli poza zakresem jego obowiązywania. Podatnicy podatku dochodowego posiadający środki trwałe będące budynkami, które oddają do używania, powinni wykonać stosowną analizę w celu dostosowania się do zmienionych regulacji podatkowych.

Współautor: Mariusz Głodek


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>