Istotne zmiany w finansowaniu inwestycji deweloperskich

Projektowane zmiany dotyczące likwidacji otwartych rachunków powierniczych mogą w konsekwencji doprowadzić do wzrostu cen mieszkań oraz eliminacji z rynku mniejszych deweloperów.

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Projekt”). Projekt został przygotowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jego celem ma być zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Obecnie znajduje się on na etapie opiniowania.

Projektowane zmiany – w przypadku ich przyjęcia w proponowanym brzmieniu – wywołają niemałe zamieszanie na rynku inwestycji mieszkaniowych. Rewolucyjnym pomysłem jest w szczególności propozycja likwidacji najczęściej wykorzystywanego w praktyce rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego tj. otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oferowanych bez dodatkowych zabezpieczeń (tj. gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej). Autorzy Projektu wskazują, że powodem usunięcia tego rodzaju rachunków powierniczych z katalogu środków ochrony nabywców jest fakt, że nie zapewniają one nabywcom wystarczającej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Dlaczego? Otóż, środki zgromadzone na rachunkach „niezabezpieczonych” mogą być przez dewelopera wykorzystywane wraz z postępem prac na budowie. Zatem w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera przed zakończeniem inwestycji, niezakończona budowa wraz z prawdopodobnym brakiem środków na rachunku powierniczym nie chroni w dostateczny sposób nabywców mieszkań.

Ze względu na dotychczasowy brak zainteresowania rynku inwestycji mieszkaniowych rachunkami powierniczymi z gwarancją bankową, jak również ze względu na brak ofert firm ubezpieczeniowych w zakresie gwarancji ubezpieczeniowych towarzyszących rachunkom powierniczym, należy się spodziewać, że alternatywą dla likwidowanego rodzaju rachunków powierniczych będą jedynie zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze. Zamknięty rachunek powierniczy lepiej chroni interes nabywców, gdyż do czasu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży środki na nim zdeponowane nie mogą zostać wykorzystane przez dewelopera. Środki te są również chronione przed konsekwencjami upadłości dewelopera lub prowadzonej z jego majątku egzekucji.

Co to oznacza dla rynku deweloperów mieszkaniowych oraz banków prowadzących takie rachunki bądź udzielających finansowania na inwestycje mieszkaniowe? Dla pierwszych – przede wszystkim wzrost opłat pobieranych z tytułu wykorzystywania zamkniętych rachunków powierniczych oraz z tytułu wyższych kosztów odsetkowych. Dla drugich – zwiększone ryzyko finansowania projektów deweloperskich, które może doprowadzić do zmniejszenia dostępności oferty kredytowej banków dla deweloperów. Co bardzo istotne ww. wzrost kosztów oraz ograniczenia w dostępie do kredytów mogą ostatecznie doprowadzić do wyeliminowania z rynku deweloperów o mniej ugruntowanej pozycji, którzy nie będą w stanie uzyskać finansowania na całość inwestycji. Za zwiększone bezpieczeństwo wpłaconych środków zapłacą ostatecznie nabywcy ze względu na prawdopodobny wzrost cen mieszkań będący rezultatem projektowanych zmian.

Projekt doprecyzowuje również moment zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego – proponuje się, aby obowiązek jej zawarcia ciążył na deweloperze już w chwili rozpoczęcia sprzedaży. Deweloper będzie zobowiązany utrzymywać taki rachunek aż do momentu przeniesienia prawa własności ostatniego lokalu w ramach danego przedsięwzięcia. Co więcej, deweloper będzie miał obowiązek posiadania takiego rachunku odrębnie dla każdego z zadań inwestycyjnych wyodrębnionych z przedsięwzięcia deweloperskiego, co ma wpłynąć m. in. na zwiększenie przejrzystości rozliczania środków gromadzonych w związku z tego typu projektami.

Projekt zawiera również wiele nowych rozwiązań dotyczących m. in. wypowiadania przez banki umów o prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych, obowiązków dewelopera w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, czy też zasad wypłaty deweloperom środków zgromadzonych na takich rachunkach. Wszystkim tym zmianom przyświeca wspólny cel, jakim jest ochrona środków wpłacanych na rachunki powiernicze przez nabywców.

Likwidacja niezabezpieczonych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz modyfikacja zasad związanych z utrzymywaniem i prowadzeniem mieszkaniowych rachunków powierniczych to nie jedyne ciekawe propozycje zmian przewidziane w Projekcie. Kolejną z nich jest doprecyzowanie zasad dokonywania przez nabywców wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze wraz z postępem prac na budowie oraz nowe obowiązki banków w zakresie kontroli postępu tych prac. Dzięki temu rozwiązaniu ograniczone ma zostać ryzyko wykorzystania tych środków niezgodnie z ich przeznaczeniem. W znowelizowanym art. 12 ust. 4 ustawy wymieniono katalog co najmniej 10 działań, jakie bank powinien wykonać zanim przekaże środki zdeponowane na otwartym zabezpieczonym rachunku powierniczym deweloperowi. Katalog ten obejmuje konieczność weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, sytuacji finansowej dewelopera, dokumentacji transakcyjnej, dokumentacji budowlanej, sposobu wydatkowania środków na poprzednich etapach inwestycji, a także tego, czy deweloper nie zalega z płatnościami publicznoprawnymi lub płatnościami wobec wykonawców i podwykonawców. Nowe obowiązki po stronie banków, których wypełnienie będzie dla nich niewątpliwie znacznym wysiłkiem operacyjnym i finansowym, mogą również przyczynić się do wzrostu kosztów związanych z inwestycjami mieszkaniowymi obciążających deweloperów.

Kolejnym krokiem w stronę wzmocnienia ochrony nabywców mają być nowe obowiązki informacyjne deweloperów wobec nabywców mieszkań. Deweloper będzie miał np. bezwarunkowy obowiązek doręczenia potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy. Zmianie ulegnie też zakres informacji przekazywanych nabywcom w prospekcie informacyjnym (np. poprzez jego uzupełnienie o informację dotyczącą jednolitego limitu gwarancyjnego przysługującego w sytuacji upadłości banku, cenę za przedmiot umowy oraz jego powierzchnię). Projekt przewiduje również rozszerzenie zakresu dokumentów, które będą musiały być udostępniane nabywcom w lokalu dewelopera. Wprowadzony zostanie również obowiązek posiadania przez dewelopera zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę już na etapie zawierania umowy deweloperskiej (przedmiotowa zgoda będzie od tej pory stanowić załącznik do umowy deweloperskiej). Co istotne, zgodnie z projektowanymi zmianami koszty związane z zawieraniem umowy przenoszącej własność nieruchomości (tj. wynagrodzeniem notariusza, czy kosztami postępowania wieczystoksięgowego) nie będą już obciążały wyłącznie nabywców, ponieważ deweloper (podobnie jak w przypadku umów deweloperskich) będzie partycypował w tych kosztach w równym stopniu.

W Projekcie zaadresowana została także kwestia funkcjonujących w obrocie, a dotychczas nieuregulowanych, umów rezerwacyjnych (dotyczących wyłączenia z oferty sprzedaży danego dewelopera, na czas określony w umowie, konkretnego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego). Dostrzeżono, że doregulowanie tej kwestii jest kluczowe z punktu widzenia ochrony interesów nabywcy ze względu na ryzyko utraty wpłacanych przez niego środków tytułem opłat rezerwacyjnych (których wysokość nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny nieruchomości oraz które będą przekazywane na mieszkaniowy rachunek powierniczy po podpisaniu umowy deweloperskiej) oraz brak obowiązków informacyjnych po stronie deweloperów w związku z zawieraniem tego typu umów. W uzasadnieniu Projektu wskazuje się, że uregulowanie umów rezerwacyjnych jest również korzystne z perspektywy deweloperów – dzięki temu będą oni dysponować instrumentem umożliwiającym im wykazanie przed bankiem wyników tzw. przedsprzedaży.

Warto również wspomnieć, że znowelizowana ustawa znajdzie zastosowanie do nowych kategorii umów, dotychczas nieobjętych jej regulacją. Mianowicie, jej zakresem zostaną objęte zawierane jednocześnie z umową deweloperską umowy dot. lokali użytkowych (głównie chodzi tu o udział we własności hali garażowej oraz prawo do korzystania z wyznaczonego miejsca postojowego), jak również, w ograniczonym zakresie, umowy zawierane między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper. Projekt rozstrzyga również wątpliwość interpretacyjną powstałą pod rządami obecnie obowiązującej ustawy i jednoznacznie wskazuje, że znowelizowane przepisy będą miały zastosowanie do umów dotyczących lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych) już wybudowanych, co do których została już wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, a także lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy odrębna własność lokalu została już ustanowiona.

Link do projektu ustawy: LINK


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>