Dokonywanie wpłat na zamknięty rachunek powierniczy nie podlega opodatkowaniu VAT

Patrycja Ozdowska
Patrycja Ozdowska Starszy Konsultant
kontakt
Stefan Majerowski
Stefan Majerowski Starszy Menedżer
kontakt

Obowiązek podatkowy z tytułu wpłat dokonywanych na zamknięty rachunek mieszkaniowy przez nabywcę lokalu nie powstaje w momencie ich wpływu, lecz dopiero w momencie ich wypłaty przez bank, w części, jaką faktycznie posiadacz rachunku otrzyma, pod warunkiem, że wcześniej nie dojdzie do dostawy lokalu. Takie stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 8 grudnia 2016 r. (0461-ITPP1.4512.848.2016.1.DM).

Deweloper w ramach swojej działalności prowadzi inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkaniowych i gospodarczych. W związku z planowanym rozpoczęciem sprzedaży mieszkań przy zastosowaniu w rozliczeniach zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, spółka planuje zawarcie z bankiem umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

Będą na nim gromadzone środki wpłacane przez nabywcę lokalu w wykonaniu zawartej między nim a spółką umowy deweloperskiej. Spółka będzie posiadaczem rachunku, jednak właścicielem środków jest nabywca lokalu), który dokonuje wpłat na rachunek. Środki zostaną przekazywane deweloperowi po spełnieniu wskazanych warunków i w określonym terminie po zawarciu umowy przeniesienia własności na nabywcę lokalu.

Do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne wpłaty będą miały charakter nieostateczny i warunkowy. Ponadto będą mogły one potencjalnie podlegać zwrotowi. Do momentu spełnienia się warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej, środki będą miały charakter bardziej zabezpieczający niż stanowiący zaliczkę czy częściową płatność z tytułu dostawy lokalu. Jednocześnie, deweloper, jako posiadacz rachunku, nie ma możliwości rozporządzania zgromadzonymi środkami, a korzystanie z nich jest odsunięte w czasie aż do ostatecznego wykonania umowy.

Deweloper chciał potwierdzić, iż poszczególne wpłaty, jako że nie stanowią zaliczki, nie  wiążą się z powstaniem obowiązku podatkowego w dacie ich transferu na rachunek, ale dopiero ewentualnie w momencie uwolnienia tych środków i w konsekwencji ich przekazania do dyspozycji deweloperowi.
Analizując sprawę całościowo organ podatkowy uznał takie stanowisko za nieprawidłowe. Owszem, potwierdził, że obowiązek podatkowy w opisanej sytuacji powstanie nie w momencie zawarcia umowy deweloperskiej, ani też nie w momencie wpływu wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ale też – wbrew ocenie wnioskodawcy – nie w momencie faktycznego przekazania środków do dyspozycji dewelopera, lecz z chwilą dostawy lokali, co będzie miało miejsce przed wypłatą środków.

Moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku sprzedaży mieszkań jest kluczowy dla deweloperów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska), deweloper jest zobowiązany zapewnić nabywcom środek ochrony, którym zgodnie z regulacjami może być również zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Taki rachunek zapewnia wysokie bezpieczeństwo zgromadzonych środków aż do ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości, a jednocześnie zobowiązuje kupującego do wpłat według ściśle określonych zasad. Zabezpiecza to interesy sprzedawcy i kupującego. Kluczową rolę odgrywa tutaj bank-powiernik, który nadzoruje realizację umowy i zabezpieczenie środków na rachunku.

Organy podatkowe zgodnie przyznają, że środków wpływających na zamknięty rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków ani rat, z uwagi na to, że z chwilą ich wpłacenia posiadacz rachunku nie ma możliwości dysponowania nimi. Nie zmienia się właściciel środków, co więcej – w określonych sytuacjach – do momentu ich uwolnienia mogą one nawet zostać zwrócone z tego rachunku na rachunek nabywcy. Charakter zgromadzonej kwoty ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia określonych warunków zawieszających. Tym samym, nie stosuje się do nich art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W tym kontekście, z tytułu wpłaty środków przez nabywcę na zamknięty rachunek powierniczy deweloper nie wykazuje zaliczki i nie powstaje u niego obowiązek podatkowy w momencie tej wpłaty.
O ile kwestia tego, że taki obowiązek nie powstaje w momencie wpłaty na rachunek powierniczy jest raczej klarowna, o tyle wątpliwości może budzić określenie prawidłowego momentu opodatkowania samej transakcji. Ustawa deweloperska wskazuje, że bank wypłaca deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Dopiero w tym momencie sprzedający uzyskuje środki i może nimi faktycznie dysponować. I o ile wcześniej nie dojdzie do dostawy lokalu, moment wypłaty środków przez bank może w istocie generować obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.

Warto jednak zauważyć, że zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, do przeniesienia własności może dojść jeszcze przed samą wypłatą środków. Tym samym faktyczna czynność podlegająca opodatkowaniu (przejście lokalu na nabywcę) zaistnieje wcześniej niż przeniesienie środków z rachunku powierniczego na sprzedającego.

Określając moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości należy brać pod uwagę to zdarzenie, które miało miejsce najwcześniej. Takie stanowisko pierwszy raz zostało nakreślone w wydanej przez MF broszurze pt. Zmiany w zakresie określania momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 r. W ślad za wskazaniem MF szły Organy podatkowe, określając, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty (patrz: interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 lipca 2016 r., ITPP1/4512-294/16/KM).

Omawianą interpretację należy ocenić pozytywnie. Stanowi ona kolejny krok w usystematyzowaniu zagadnienia ujęcia podatkowego transakcji zbycia nieruchomości przy umowie deweloperskiej. Wydaje się, że decydujące znaczenie dla określenia momentu opodatkowania sprzedaży jest moment, w którym faktycznie doszło do przeniesienia własności. A skoro ustawa deweloperska wskazuje, że przekazanie z zamkniętego rachunku powierniczego środków na rzecz sprzedającego następuje dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, deweloperzy mają jasność – nie ma konieczności rozpoznawania zaliczek a opodatkowanie transakcji nastąpi jednorazowo, z chwilą dostawy.

 


Bądź na bieżąco
Otrzymuj najnowsze informacje o zmianach w prawie i podatkach bezpośrednio na swojego maila.

Zapisz się na newsletter >>